Μια απλή και σαφής ερώτηση που όμως δεν έχει πάντα ευκολη απάντηση. Η αγορά ενός οικοπέδου είναι σαφέστατα μια επένδυση απο μερια κάθε εταιρείας.Πέραν όμως τούτου η απόφαση αυτη οταν συνοδευτεί με την ανέγερση και λειτουργία ενός Κέντρου Διανομής εχει σαφείς επιπτώσεις στα ακόλουθα θέματα :
-α- κοστος ανεγερσης
-β- κοστος διανομής και μεταφοράς
-γ- λειτουργική ευελιξία και αποτελεσματικότητα
Σκοπός του συγκεκριμένου αρθρου είναι να φωτίσει όλες τις πλευρές του θέματος ώστε να οπλιστείτε με καλύτερη γνώση του τι σημαίνει επιλέγω οικόπεδο .
Βήμα 1ο : Καθορίστε τις αποθηκευτικές σας ανάγκες τωρα και στο μέλλον
Ο υπολογισμός αυτός θα καταλήξει σε ενα νούμερο π.χ. 4.000 τετ μέτρα αλλά δεν είναι εύκολός .
Για να γίνει οφείλεται να έχετε αποσαφηνίσει συγκεκριμένα θέματα όπως είναι ποιες οι πωλήσεις σας στο μέλλον , τι σημαίνει αυτό απο πλευράς αποθεμάτων σε logistics units , ποια η πολιτικη αποθεματο-ποίησης που θα έχετε , η δουλειά σας θα μείνει η ίδια ή προτίθεστε να μπείτε σε άλλο business segment.
Οφείλω να τονίσω οτι το συγκεκριμένο βήμα πολλές φορες θεωρείται ανευ σημασίας με την απλουστευτική λογικη οτι ξέρω πόσα τετ μέτρα δεσμεύω σήμερα και αρα 2πλάσιες πωλήσεις σημαίνουν και διπλασιες ανάγκες σε χώρο.
Ποτέ η αυξηση των πωλήσεων δεν ακολουθείται απο αντίστοιχη αυξηση αποθεμάτων διότι απλά αυξημένες πωλήσεις δινουν τη δυνατότητα για καλύτερη και αποτελεσματικότερη διαχείριση αποθεμάτων.
Ο ορίζοντας υπολογισμού οφείλει να είναι αυτός της 5ετίας maximum.. Το συμπέρασμα που θα καταλήξετε για το πόσα τετρ μέτρα χρειάζεστε πρέπει να συνοδεύεται και απο την αποφασή σας για το πόσο ψηλό πρέπει να είναι το κτίριο σας .
Βήμα 2ο : Καθορίστε τις απαιτήσεις σας για το μήκος και πλάτος του κτιρίου σας
Οσο και να σας φαίνεται παραξενο , πρέπει να το σκεφτείτε πριν καν αρχίσετε να ψάχνετε για οικόπεδο. Καθορίζοντας , σε α΄φάση και οχι τελικη το μηκος και πλάτος του κτιρίου , θα μπορείτε ευκολα να απορίπτεται η οχι οικόπεδα που δεν σας δίνουν π.χ. κτίριο με ελάχιστο μηκος 80 μετρα και πλάτος 50 . Η αιτία είναι οτι οι ελάχιστες διαστάσεις συνδέονται με βασικές λειτουργίες όπως π.χ. το πληθος των φορτηγών που απαιτείται απο τη λειτουργία σας να φορτοεκφορτώνονται ταυτόχρονα.
Βήμα 3ο : Ερευνήστε σε ποιές περιοχές μπορείτε να οικοδομήσετε αποθήκη
Οι περιοχές αυτές είναι συγκεκριμένες και προκύπτουν απο τη πολεοδομικη νομοθεσία . Ο ελεγχος αυτός θα σας σώσει απο περιτό κόπο και παγίδες μεγάλων και φτηνών οικοπεδών ΄που όμως π.χ. χτιζονται μόνο γεωργικές αποθήκες με υψος εως 5 μέτρα
Βήμα 4ο : Μετατρέψτε τις απαιτήσεις σας σε γή .
Πολύ ευκολο βήμα που εξαρτάται απλά απο το συντελεστή δόμησης των περιοχών που μπορείτε να χτίσετε αποθήκες .Ετσι λοιπόν εαν για παραδειγμα οι αναγκες σας είναι 10.000 τετρ μέτρα κε συντελεστή δόμησης 0,3 χρειάζεστε οικόπεδο κατ’ελαχιστι ισο με 10.000 / 0.3 = 34.000 τετρ, μέτρα . Προσοχή χρειάζεται στο οτι το νούμερο που μολις υπολογίσατε είναι «θεωρητικο» αφού αφορά σε ενα οικόπεδο με καλό σχήμα . Η πρόταση μας είναι το να αυξήσετε κατα 10% το νούμερο αυτό , για την αναζητησή σας στα 38.000 τετρ μέτρα , και εαν βρείτε ενα πολύ καλό σε σχήμα οικόπεδο τότε να «θυμηθείτε» τα 34.000.
Βήμα 5ο : Διαμορφώστε ελάχιστα κριτήρια αποδοχής
Τα κριτηρια αυτά προτείνουμε να αφορούν σε θέματα που δεν σχετίζονται μόνο με την κατασκευή αλλά και με το γεγονός οτι αγοράζετε γη για να χτίσετε Κέντρο Διανομής , αρα να στεγάσετε δραστηριότητες .
Η υπαρξη ή μη καλού δικτύου εκ μέρους του ΟΤΕ (data lines δηλαδή) αποτελεί ενα παράγοντα που πρέπει να τον ερευνήσετε , η «δυνατότητα» της περιοχής να σας παρέχει η όχι εργατικο προσωπικό είναι επίσης πολύ σημαντική .
Αρα οι υποδομές του χώρου όπου θα ψάξετε οικόπεδο σε μια σειρα απο θέματα όπως είναι : παροχή ρευματος , δίκτυο δρόμων , παροχή δικτύου τηλεπικοινωνιών , εργατικό και διοικητικο προσωπικό , εγγυτητα σε αστικά κέντρα .
Πέραν των υποδομών πρέπει να σχοληθείτε και με θέματα όπως είναι : ποιο το ελάχιστο μηκος της πλευράς του οικοπέδο που θα σας δίνει εξοδο σε δημοσιο δρόμο (χρειάζεστε τουλάχιστον 30 μέτρα για να κάνετε μια λειτουργικη διαμόρφωης για είσοδο με πύλη και κόμβο κυκλοφορίας ) , ποια η μεγιστη επιθυμητη κλίση γής (κλίσεις πέραν του 20% μειωνουν πολύ την οριζόντια επιφάνεια που μπορείτε να χτίσετε και ετσι θα πάτε αναγκαστικά σε πολυόροφο κτίριο)
Βήμα 6ο : Επιλέξτε περιοχές αναζήτησης
Το πού θα αγοράσετε γή επηρεάζει δραστικά το κόστος διανομής σας για οσα χρόνια θα λειτουργεί η αποθήκη σας , αρα αξίζει να το σκεφτείτε προκαταβολικά . Ετσι για παραδειγμα η περιοχή των Οινοφύτων μειονεκτεί εναντι του Θριάσιου πεδίου οταν η διανομη σας αφορά σε φορτηγά που παραδιδουν σε 2-4 σημεία .
Ας σταθούμε λίγο σε αυτό το σημείο για να δούμε τι σημαίνει διανομή. Ενα φορτηγό εχει δυο βασικές διαδρομές , η πρωτη είναι αυτη όπου το φορτηγό κινείται για να προσεγγίσει την περιοχή που θα διανείμει εμπορεύματα και η δεύτερη είναι αυτή όπου θα γίνει η διανομή.
Ετσι στην πρωτη περιοχή το φορτηγό κινείται με μεσαίες εως μεγάλες ταχυτητες διανύοντας χιλιόμετρα , ενω στη δευτερη μετακινείται μεταξυ σημείων που συνηθως δεν απέχουν πολύ μεταξυ τους κάνοντας συνεχώς στάσεις για να παραδοθούν εμπορεύματα .
Οταν οι στάσεις είναι πολλές , πέραν των 5, τότε ο απαιτούμενος χρόνος για να ολοκληρωθεί η διανομή είναι συνηθως μεγαλύτερος απο τον χρόνο προσέγγισης στην περιοχή . Αυτο ανατρέπεται όταν ενα φορτηγό εχει να κάνει 1-2 στάσεις για να εκφορτώσει το φορτίο του . Τότε ο χρόνος προσεγγισης είναι αυτός βασει του οποίου πρέπει να επηρεάζεται η αποφαση για το που θα ψάξετε γη και οχι ο χρόνος διανομής .
Βήμα 7ο : Αρχίστε το ψάξιμο !!
Οταν έχετε κάνει τα προηγούμενα 6 βήματα το 7ο περιορίζεται μόνο απο το πόσα χρήματα έχετε διαθέσιμα να επενδύσετε.
Βήμα 8ο : Συγκρίνετε οικόπεδα με δομημένο τρόπο
Αφού έχετε καταλήξει στα οικόπεδα που πληρούν τις βασικές σας απαιτήσεις τότε προτείνουμε να προχωρήσετε σε συγκριση της απαιτούμενης επένδυσης σε σχέση με το λειτουργικό κόστος που θα έχετε κυρίως απο τη διανομή , αφού πρηγουμένως εχετε κάνει για κάθε μια απο τις επιλογές σας ενα master plan . Το master plan θα σας δείξει αμέσως βασικά πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα του υποωήφίου οικοπέδου σε συγκεκριμένα θέματα όπως είναι τα ακόλουθα :
-α- εχω χώρο αρκετό για τις μανούβρες των φορτηγών
-β- οι διαστάσεις του κτιρίου είναι πλησιον αυτών που σας προσφέρουν τη βέλτιστη λειτουργία ή οχι
-γ- μπορείτε να εχετε περιφερειακή ροή φορτηγών ή οχι
Βήμα 9ο : Επιλέξτε οικόπεδο
Αξιολογώντας τα κριτήρια που εχετε υιοθετήσει απο τα προηγούμενα βήματα , το κοστος επένδυσης και το κόστος λειτουργίας μπορείτε να αποφασίσετε για τη βέλτιστη για εσάς επιλογή . Πολλές φορές οικόπεδα που ήταν ακριβά οσον αφορά στο κοστος κτήσης τους , ήταν και αυτά που είχαν τις χαμηλότερες βαθμολογίες σε ολα τα άλλα θέματα .
Καλή αναζήτηση λοιπόν και καλές δουλειές !!
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου